Haus & Grund Berlin: Informationen und Standpunkte

20 | Dieser Effekt wird der Mietpreisbremse bereits seit längerem vo- raus gesagt. Die Folge der Zurückhaltung von Investitionen hat nicht nur zu Folge, dass sich die Bausubstanz der betroffenen Im- mobilien verschlechtert, sondern Investitionen in Baumaßnah- men sichern und schaffen Arbeitsplätze im Handwerk und im produzierenden Gewerbe. Sozialversicherungspflichtige Arbeits- verhältnisse stärken die Versicherungsträger und entlasten die All- gemeinheit. Auf all diese Bereiche wird die Mietpreisbremse nega- tive Auswirkungen entfalten. Die Mietpreisbremse wird darüber hinaus zu einer grundlegen- den, wenn nicht sogar drastischen Änderung bei der Planung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen führen. Die Vermieter werden sich bei der Auswahl von durchzufüh- renden Modernisierungsmaßnahmen zukünftig daran orientie- ren, welche Maßnahmen zu einer möglichst effektiven Mieter- höhungsmöglichkeit führen. Das sind im Zweifel solche baulichen Veränderungen der Mietsache, die wohnwerterhöhende Merk- male erfüllen, vor allem aber solche, die nicht bereits im jeweiligen Mietspiegel als solche aufgeführt sind. Denn erfüllt die Modernisierungsmaßnahme des Vermieters le- diglich ein im Mietspiegel (möglicherweise sogar nur im Rahmen einer Merkmalgruppe und nicht als Sondermerkmal) genann- tes wohnwerterhöhendes Merkmal, hat dies auf die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen geringeren Einfluss als ein durch ein „außerordentliches“ wohnwerterhöhendes Merkmal anzunehmender Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In einer im März 2015 vorgestellten Haus & Grund-Umfrage ist festgestellt worden, dass lediglich 50 Prozent der privaten Vermie- ter während eines laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöhen. Dagegen verschieben viele Vermieter die Erhöhung der Miete für eine Wohnung auf den Zeitpunkt des Mieterwechsels und damit bis zu einer Neuvermietung der Wohnung. 7 Diese Praxis der Mieterhöhung werden die Vermieter in Zukunft ändern müssen, wenn sie keine Nachteile bei der Entwicklung der Miete erleiden wollen. Denn wenn die Vermieter bei einer Neuver- mietung nicht mehr in der Mietpreisbildung frei sind, müssen sie ihre Zurückhaltung während des aktuellen/laufenden Mietverhält- nis betreffend die Mietpreisentwicklung aufgeben, und demnach öfter sowie höher Mietsteigerungen durchsetzen. 7 Vgl. Seite 25 Darüber hinaus zwingt die neue Regelung der Modernisierungs- miete 8 die Vermieter in Zukunft dazu, neben der Modernisierungs- mieterhöhung auch alle anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten auszuschöpfen, um eine bestmögliche Entwicklung der Miete zu erreichen. Tut das der Vermieter nicht, wird er bei einer Wiederver- mietung Nachteile erleiden, wenn es um die Ermittlung der zuläs- sigen Miete bzw. der Vormiete geht. Im Rahmen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in einem laufenden Mietverhält- nis hat der Vermieter demnach darauf zu achten, dass er seine Mie- terhöhungsmöglichkeiten so einsetzt, dass er mit der Kombination von Mieterhöhungen nicht an der Grenze der ortsüblichen Ver- gleichsmiete hängen bleibt, sondern er die Möglichkeit der Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch eine Moderni- sierungsmieterhöhung auch wahrnehmen kann. Beispiel: Der Vermieter führt eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Wasser und eine Maßnahme zur nachhaltigen Ein- sparung von Energie an der Mietsache durch, indem er erstmalig einen Kaltwasserzähler einbaut und die Einfachfenster gegen mo- derne Isolierglasfenster austauscht. Variante 1 Aufgrund des bereits lange bestehenden Mietver- hältnisses verzichtet der Vermieter nach Abschluss der Moderni- sierungsmaßnahme auf eine Modernisierungsmieterhöhung und stellt an den Mieter lediglich ein Mieterhöhungsbegehren nach dem Vergleichsmietensystem. Hierbei geht er von dem moderni- sierten Zustand der Mietsache aus, die bei Anwendung des Miet- spiegels dazu führt, dass die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf. Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter nach den Rege- lungen der Mietpreisbremse die im laufenden Mietverhältnis aus- gelassenen Modernisierungsmieterhöhungen nicht dergestalt nachholen, dass er die anhand des modernisierten Zustands der Wohnung ermittelte zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmie- te zzgl. zehn Prozent) die Modernisierungsmieterhöhung hinzuad- diert. Vielmehr bleibt ihm dieser Zuschlag verwehrt, es sei denn, er geht bei der Ermittlung der zulässigen Miete vom unmoder- nisierten Zustand der Mietsache aus (was den Vermieter minde- stens eine Merkmalgruppe bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und einen zehnprozentigen Anteil daran kostet). Hier wird der Vermieter vor die Wahl gestellt, auf welche Weise er die durchgeführte Modernisierung auf Dauer lediglich einma- lig berücksichtigen will. Ihm bleibt mithin nichts anderes übrig, als auch schon den Mieter im langjährigen Mietverhältnis mit einer mehrfachen Mieterhöhung zu konfrontieren, damit er selbst bei einer späteren Neuvermietung keine Einbußen hinnehmen muss! 8 Zu den hier verwendeten Mietbegriffen vgl. unten „Mietenlexikon“ > Fortsetzung: Drastische Veränderung für Vermieter

Haus & Grund Berlin: Informationen und Standpunkte

Seitenübersicht