Haus & Grund Berlin: Informationen und Standpunkte

| 9 b. Die Mietpreisbremse ist unangemessen 6 Die Mietpreisbremse ist darüber hinaus unangemessen, weil sie den Interessen der betroffenen Eigentümer in keiner Weise Rech- nung trägt und die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes auf eine Leerformel reduziert. Besonderen verfassungsrechtlichen Schutz genießt das Eigentum dort, wo es der individuellen, eigenverant- wortlichen Lebensgestaltung im vermögensrechtlichen Bereich unmittelbar dient 7. Die spezielle Situation privater Vermieter, die die Vermietung zur Sicherung ihrer Lebensgrundlage oder zur po- litisch gewollten privaten Altersvor- sorge betreiben, wird vom Gesetz- geber in keiner Weise berücksichtigt. Darüber hinaus ignoriert der Ge- setzgeber, dass die Mietpreisbremse in bestimmten Fällen die Eigentums- substanz verletzt. Dies ist die Grenze jeder Grundrechtsverkürzung durch inhalts- und schrankenbestimmende Regelungen. Das ist nach der Recht- sprechung des Bundesverfassungs- gerichts dann der Fall, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei vollständiger Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Er- gebnis zu Verlusten führen würde, mit anderen Worten, wenn die Vermietung von Wohnraum aufgrund der Preisregulierungen ernstlich wirtschaftlich in Frage gestellt ist 8. Die Wirtschaftlich- keit der Wohnraumvermietung kann mit der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung in den durch entsprechende Verord- nung bestimmten Gebieten nicht mehr sichergestellt werden. Eine vernünftig kalkulierte Miete ist fortan auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, ohne Rück- sicht darauf, ob diese im Einzelfall zu Verlusten führt. In den be- sonders beliebten Stadtlagen sind nicht nur die Mietpreise ange- stiegen. Vielmehr haben sich dort auch die Kaufpreise entwickelt. Ein Verlustrisiko besteht also insbesondere für private Eigentümer, die eine Immobilie in den letzten Jahren ursprünglich zum Zweck der Selbstnutzung erworben haben. Gemessen an der Kaufpreis- entwicklung müssen entsprechend hohe Darlehen zurückgezahlt werden, die aufgrund der Mietpreisbegrenzung zu einem nicht kalkulierbaren finanziellen Insolvenzrisiko führen können. Zwar ist der Vermieter befugt, eine einmal wirksam vereinbarte Miete auch nach Einführung der Mietpreisbegrenzung weiterhin zu ver- langen. Dies gilt auch im Falle der Wiedervermietung, soweit die zuletzt vereinbarte Miete oberhalb der – nach der Einführung der Mietpreisbegrenzung – zulässigen Höchstmiete liegt. Diese Rege- lung greift aber dann nicht, wenn der Wohnraum zunächst selbst ge- nutzt wurde und erst nach Inkraft- treten einer entsprechenden Lan- desverordnung vermietet werden muss. III. Unbestimmtheit der ortsüb- lichen Vergleichsmiete 9 Das Bestimmtheitsgebot ist ver- letzt, weil die Preisbestimmung an den unbestimmten Rechtsbegriff ortsübliche Vergleichsmiete an- knüpft. Das Bundesverfassungsgericht hat diesen Rechtsbegriff zwar für hinreichend bestimmt erachtet. Allerdings hatten die ortsübliche Vergleichsmiete und der qualifizierte Mietspiegel bis- her allein die Funktion, die Mieterhöhungsmöglichkeit – und da- mit eine Vertragsänderung zulasten des Mieters – zu erlauben und hierfür den prozessualen Nachweis zu erleichtern. Gerecht- fertigt sind die hohen, einschränkenden Hürden durch den Schutz des Bestandsmietvertrages. Dieser wird aber durch die Mietpreis- bremse gerade nicht geschützt. Die Eingriffsintensität in das Ei- gentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer ist daher un- gleich höher. Der Gesetzestext muss also klar vorgeben, was von den betroffenen Vermietern erwartet wird bzw. die „Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Mie- te zu errechnen“. Wie ein redlicher Vermieter diese aber künftig rechtssicher ermitteln kann, beantwortet der Gesetzgeber nicht. | 8 BVerfG Beschluss vom 04.12.1985, Az. 1 BvL 23/84, NJW 1986, 1669 ff. 9 Seiten 55 bis 58 des Gutachtens Diese Zusammenfassung wurde von Haus & Grund Deutschland erstellt. Das 74-seitige Gutachten wurde im November 2014 vorgestellt und steht online zur Verfügung auf > www.haus-und-grund.de

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