Haus & Grund Berlin: Informationen und Standpunkte

| 21 Variante 2 Hierfür kann der Vermieter vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach dem Ver- gleichsmietensystem durchführen. Dabei darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem unmodernisierten Zustand der Mietsache nicht überschreiten. Der Vermieter kann sogar noch nach Abschluss der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsbegehren stellen und zwar ebenfalls nach dem unmodernisierten Zustand der Mietsache. Auch hier- bei darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem unmodernisierten Zustand der Miet- sache nicht überschreiten. Der Ver- mieter kann dann aber noch zusätz- lich zu dieser Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem eine Moder- nisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter erklären. Die Moderni- sierungsmieterhöhung berechnet sich anhand der für die Modernisierungs- maßnahmen aufgewendeten Kosten (elf Prozent jährlich). Bei der Modernisierungsmieterhö- hung hat der Vermieter nicht die orts- übliche Vergleichsmiete als Kappungs- grenze einzuhalten; vielmehr ist die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Modernisierungsmieterhöhung gänzlich unbeachtlich und kann unbegrenzt überschritten werden. Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter nach den Rege- lungen der Mietpreisbremse die im (unmittelbar) vorangegan- genen Mietverhältnis vereinbarte Miete auch dann vereinbaren, wenn diese über der von der Mietpreisbremse gezogenen Gren- ze von zehn Prozent über der ortsüblichen vergleichsmiete liegt (= Bestandsschutz der „Vormiete“). Um also bei einer Neuvermietung die anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelte zulässige Miete überschreiten zu kön- nen, muss der Vermieter bereits im vorangehenden Mietverhältnis alle Mieterhöhungsmöglichkeit (ohne Rücksichtnahme auf die In- dividualität des Mietverhältnisses) ausschöpfen! 9 Schließlich ist festzustellen, dass es sich bei dem Erlass der Miet- preisbremse um einen Lückenschluss im Bereich der Mietpreisre- gulierung im preisfreien Wohnraum handelt. 9 In diesem Zusammenhang sind zu beachten die Kombinationsmöglichkeiten von (Miet-) Erhöhungsmöglichkeiten, vgl. unten 4. Teil in der Broschüre Alle anderen Bereiche der Mietpreisgestaltung sind vom Ge- setzgeber bereits umfassend reglementiert. Bei der Erhöhung der Miete in einem bestehenden Mietverhältnis besteht die Kap- pungsgrenze nach der sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent – in einigen Kommunen sogar lediglich um nicht mehre als 15 Prozent – innerhalb von drei Jahren erhö- hen darf. Zudem darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht über- schritten werden. Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten ist dies lediglich in einer angemessenen Höhe zulässig; das gilt auch für den Fall der Erhöhung von Vorauszahlungen auf die Betriebsko- sten im laufenden Mietverhältnis. Im Falle eine Mieterhöhung nach ei- ner vom Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ist die Er- höhungsmöglichkeit begrenzt auf zur Zeit maximal elf Prozent pro Jahr der für die Modernisierung aufgewen- deten Kosten, wenn nicht sogar der Mieter dem Mieterhöhungsbegehren eine unzumtbare Härte betreffend die Miethöhe entgegen halten kann. Die Einführung einer Mietpreisbremse ist an weitere Vorausset- zungen gebunden, die von der Landesregierung erfüllt werden müssen. Aus der Begründung der Rechtsverordnung der Landes- regierung zur Mietpreisbremse muss sich ergeben, aufgrund wel- cher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungs- markt im Einzelfall vorliegt und es muss sich aus der Begründung auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem Zeitraum der Laufzeit der Rechtsverordnung ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen, § 556d Abs. 2 S. 6 und 7 BGB. Zu beachten ist, dass den Landesregierungen ein weites Hand- lungsfenster zugestanden wurde, wonach entsprechende Rechts- verordnungen bis spätestens 31. Dezember 2020 für maximal fünf Jahre erlassen sein müssen; Verlängerungen und Wiederholungen sind ausgeschlossen 10. Würde es die Politik ernst meinen mit seinem Vorhaben um Wohnraumschaffung, müssten sie alles daran setzen, die Rechts- verordnungen so schnell wie möglich wieder aufzuheben. Es ist aber vielmehr zu erwarten, dass die Regelungen immer die vollen fünf Jahre „durchhalten“ werden. | 10 Begründung des Gesetzesentwurfs vom 23.9.2014 B. zu § 556d BGB-E zu Ab- satz 1

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