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ePaper created 2015-05-24, 07:58:53 | version 1.38.0
8 | I. Eingriff in die Grundrechte 1 Das geplante Instrument der Mietpreisbegrenzung bei der Wie- dervermietung stellt einen unverhältnismäßig schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie 2 und eine Verkürzung der Vertragsfreiheit 3 der Haus- und Wohnungseigentümer dar. Der Gesetzentwurf überträgt den Mechanismus des Bestands- schutzes von bestehenden Mietverträgen ohne jegliche Modifi- kation auf den Abschluss neuer Mietverträge. Das Modell passt nicht, weil sich die zentrale Frage, welche Mobilität beim Ab- schluss von Neumietverträgen vom Mietinteressenten rechtlich erwartet werden kann, beim Bestandsschutz von Mietverträgen nicht stellt und auch nicht geregelt ist. Die Nichtregelung der zu- mutbaren Mobilität verletzt die sich aus Artikel 14 des Grundge- setzes und dem rechtsstaatlichen Bestimmtheitsgrundsatz erge- benden Regelungspflichten des Gesetzgebers. Die Mietpreisbremse zerstört weiter den einzigen Marktbezug im ortsüblichen Vergleichsmietensystem. Die ortsübliche Ver- gleichsmiete ist aus Gründen des Bestandsschutzes bestehender Mietverträge eine „modifizierte Durchschnittsmiete“. Sowohl die geänderten, aber gekappten Altmieten als auch die frei verhan- delten Mieten neu abgeschlossener Verträge bilden die Grund- lage des Vergleichsmietensystems. Mit der Anbindung der neu vereinbarten Mieten an dieses Vergleichsmietensystem geht der einzige Marktbezug mit der Folge verloren, dass das bisher be- währte Vergleichsmietensystem selbst verfassungswidrig wird. Darüber hinaus ist eine realitätsgerechte und marktnahe Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits heute mit dem gän- gigen Instrument des qualifizierten bzw. des einfachen Mietspie- gels kaum möglich. Unsicherheiten ergeben sich zum einen bei der korrekten Einordnung des Objektes in die Merkmale des Miet- spiegels. Denn weder Wohnungen und ihre Ausstattung noch Wohnlagen gleichen sich exakt. Zum anderen ist der Mietspiegel selbst ein Instrument einer öffentlich kontrollierten Wohnungs- marktpolitik. Die Datengrundlage basiert auf freiwilligen Anga- ben von Mietern und Vermietern, die ermittelten Daten werden zudem um die im oberen und unteren Bereich liegenden Mieten bereinigt und auch die Einordnung der Wohnlagen hängt häufig von veralteten Vorstellungen von vorhandenen oder nicht vorhan- denen Grünanlagen ab. II. Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse 4 a. Mietpreisbremse ist ungeeignet, die Wohnungsnot zu bekämpfen 5 Die Mietpreisbremse ist vollkommen ungeeignet, den mit ihr ver- folgten Zweck in irgendeiner Weise zu fördern. Das Instrument soll vorgeblich die Wohnungsnot bekämpfen bzw. den Markt für ein- kommensschwächere Bevölkerungsschichten öffnen. Zugleich soll das Gesetz Gentrifizierung verhindern. All diese Ziele können durch das Gesetz nicht erreicht werden. Im Gegenteil: durch das Gesetz wird sich der Markt noch weiter verengen, Gentrifizierung wird be- fördert. Es ist davon auszugehen, dass durch gedrosselte Mieten die ohnehin beliebten Stadtteillagen für alle Einkommensschichten noch attraktiver werden. Der Nachfrage nach Wohnraum nimmt also deutlich zu, die Möglichkeit, den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten, sinkt dagegen insbesondere für untere Einkommens- schichten deutlich ab. Vermögensverhältnisse der Kandidaten wer- den weiterhin das entscheidende Auswahlkriterium bleiben. Zu- gleich wird durch die geringeren Mieten auch mehr Wohnfläche erschwinglich. Größere Wohnungen werden künftig also von we- niger Personen bewohnt, was ebenfalls den Druck auf die Mär- kte erhöht. Zusätzlich wird durch die Mietpreisbremse die Vermie- tung von Wohnraum zunehmend unattraktiv. Da die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum weiter steigt, werden ver- mehrt Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt und so- mit ebenfalls dem Markt entzogen. Die Mietpreisbremse ist verfassungswidrig Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen Prof. Dr. Alexander Blankenagel, Prof. Dr. Rainer Schröder und Prof. Dr. Wolfgang Spoerr. Sie sind Rechtsprofessoren an der Humboldt-Universität zu Berlin und verfassten ein Gutachten für Haus & Grund. 4 Seiten 40 bis 55 des Gutachtens 5 Seiten 40 bis 45 des Gutachtens 6 Seiten 48 bis 55 des Gutachtens 7 Bundesverfassungsgericht (BVerfG) Beschluss vom 11.10.1962, Az. 1 BvL 22/57; Urteil vom 26.07.2005, Az. 1 BvR 80/95 1 Seiten 33 bis 39 und 57 bis 63 des Gutachtens 2 Art. 14 Abs. 1 GG 3 Art. 2 Abs. 1 GG