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ePaper created 2015-05-24, 07:58:53 | version 1.38.0
22 | In der Öffentlichkeit werden Vermieter meist in negativem Licht gesehen und unter Generalverdacht gestellt, „nur Rendite ma- chen“ zu wollen. Die Politik bedient diese Sichtweise zusätzlich mit entsprechenden Gesetzen und Verordnungen wie aktuell der „Mietpreisbremse“. Dabei wissen all diejenigen, die tagtäglich mit der Bewirtschaf- tung von Immobilien zu tun haben, dass kontinuierliche finanzi- elle Aufwendungen notwendig sind, um ein Gebäude zu erhalten, zum Beispiel müssen große Beträge in energetische und andere Modernisierungen und Maßnahmen investiert werden. Wirtschaftlicher Ertrag ist nicht verwerflich Schon allein deshalb ist wirtschaftlicher Ertrag nicht verwerflich! Im Gegenteil, er ist zwingend notwendig, um • den Gebäudebestand zu erhalten • den Gebäudebestand zu modernisieren, insbesondere auch energetisch • die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen • die Anforderungen zu erfüllen, die sich aus der Recht- sprechung ergeben • die vom Mieter gewünschten Standards und Maßnahmen zu erfüllen So fließen zum Beispiel bei der Norddeutsche Landesbauspar- kasse (LBS Nord) bei der Wertermittlung einer Immobilie auch die Erhaltungskosten in die Entscheidung über eine Kreditvergabe mit ein. Der Wert der Immobilie wird in einem komplizierten Verfah- ren ermittelt, das unter anderem das Gebäudealter, den Erhal- tungszustand, die Kosten für den weiteren Erhalt (ohne Aufwen- dungen für Schönheitsreparaturen), die Ertragssituation und die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt. Um die Kosten für den weiteren Erhalt einer Immobilie zu ermitteln, setzt die LBS Nord folgende Beträge pro Jahr und Quadratmeter an: • Gebäude jünger als 20 Jahre: 12 Euro p.a./qm • Gebäude älter als 20 Jahre: 18 Euro p.a./qm • Gebäude älter als 50 Jahre: 24 Euro p.a./qm • alternativ kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) als Rücklage anlegt werden Die Beträge ergeben sich vor allem aufgrund von zwei Sach- verhalten. Zum einen müssen die notwendigen Rücklagen für In- standhaltung mit dem Gebäudealter wachsen – denn während ein neues Haus wenig Bedarf an Instandhaltung hat, erfordert ein äl- teres Gebäude einen deutlich höheren Instandhaltungsaufwand. Zum anderen müssen – rein rechnerisch – jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes in Modernisierung und Instandhaltung inve- stiert werden, um den Gebäudewert dauerhaft zu erhalten. Die lineare steuerliche Abschreibung für eine Immobilie beträgt zwei Prozent im Jahr. Dahinter steht der Gedanke, dass die Lebensdau- er eines Gebäudes, wenn man nichts weiter unternimmt, 50 Jahre beträgt. Oder anders ausgedrückt: soll der Gebäudewert erhalten werden, muss man alle 50 Jahre einen Betrag, der dem Wert der Herstellungskosten entspricht, in das Gebäude investieren. Nur dann ist eine nachhaltige wohnungswirtschaftliche Nutzung der Immobilie möglich. Verfügt ein Eigentümer über finanzielle Mittel, um Maßnahmen durchzuführen, muss sein Ziel sein, mit der Investition auch eine wertgesicherte Refinanzierung seiner Ausgaben in einem wirt- schaftlichen angemessenen Zeitraum zu sichern. Denn über eine wertgesicherte Refinanzierung erwirtschaftet der Eigentümer die notwendige Rendite für zukünftige Maßnahmen. Sind die Mittel für notwendige Instandhaltungs- und/oder Mo- dernisierungsmaßnahmen nicht zu generieren, erleidet die Immo- bilie früher oder später einen Substanzverlust. Ein Teufelskreis, weil eine solche Entwicklung auch Verluste bei den Mieteinnah- men zur Folge hat. Dann gilt: „Ohne Moos nix los!“ Es darf darüber hinaus nicht vergessen werden, dass Substanzer- halt nicht das einzige Ziel bei der Bewirtschaftung einer Immobilie sein kann. Zwei weitere wichtige Parameter sind aus den Mieten ebenso abzudecken: Da ist zunächst die Rendite – also der Ertrag, wie er auch bei anderen Kapitalanlagen erwartet wird. Und – last but not least – muss auch der Aufwand des Eigentümers hono- riert werden, seine Arbeit. Auch dieses „Honorar“ muss durch die Mieten erwirtschaftet werden. „Ohne Moos nix los“ Die meisten Menschen in unserem Land möchten passend zu ihrer persönlichen Situa- tion und zeitgemäß ausgestattet wohnen. Das muss finanziert und bezahlt werden. Annette Beccard, Mitglied Gesamtvorstand Haus & Grund Berlin foto:zvg.