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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016 - Situation vor Ort untersuchen – oder nicht?

8 | Anfang Januar 2016 ist die Begründung des im November ver- kündeten Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Kap- pungsgrenzenverordnung veröffentlicht worden.1 Auf 59 Seiten erläutert das oberste deutsche Zivilgericht, warum sowohl die vom Bundesgesetzgeber im Jahr 2013 verabschiedete Ermächti- gungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)2 als auch die darauf beruhende Verordnung des Berliner Senats rechtmäßig sind. Insbesondere vermag der BGH keinen Verstoß gegen die Ei- gentumsgarantie des Grundgesetzes3 zu erkennen. Auch das all- gemeine Gleichheitsgebot4 und die Vertragsfreiheit5 sind nach Meinung der Karlsruher Richter nicht verletzt. Es steht zu erwarten, dass die Entschei- dung Gegenstand zahlreicher juristischer Kommentierungen und Betrachtungen sein wird. Auch werden die mit Mietsa- chen befassten Amts- und Landrichter in ganz Deutschland die recht umfang- reiche Entscheidung sicherlich aufmerk- sam studieren. In ersten Reaktionen haben Mietrechts- experten dem BGH bereits bescheinigt, den Landesregierungen mit diesem Ur- teil einen Freibrief ausgestellt zu haben. Ein harscher Vorwurf, der wie folgt be- gründet wird: Nach der Ermächtigungs- grundlage6 kann eine Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent sen- ken, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Ge- meinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.“ Diese Formulierung hat der Bundesgesetzgeber aus einer anderen Vorschrift übernommen.7 Danach sind die Landesregierungen er- mächtigt, Kündigungsschutzverordnungen zu erlassen, mit denen die Kündigungsfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen von drei auf maximal zehn Jahre verlängert wird. Situation vor Ort untersuchen – oder nicht? Der Bundesgerichtshof sieht in der Berliner Kappungsgrenzenverordnung keinen Verstoß gegen Verfassungsrecht. Aber wird das Urteil im Licht der gesetzgeberischen Vorgaben zur „Mietbreisbremse“ zu halten sein? Kai-Peter Breiholdt, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Berlin Die verfassungsrechtlich zu beantwortende Frage ist, wie sorg- fältig die jeweilige Landesregierung bei der Prüfung der Voraus- setzungen von § 558 Abs. 3 BGB vorgehen muss. Kann sie frei da- rüber entscheiden, ob sie die Gesamtgemeinde oder nur einen Teil in die Verordnung einbeziehen will? Oder bedarf es vielleicht einer genaueren Untersuchung, ob in allen Gemeindeteilen der Woh- nungsmarkt angespannt ist? Auf Berlin gewendet: Ist die Woh- nungsmarktsituation in Spandau oder Reinickendorf mit der in Mitte oder Prenzlauer Berg vergleichbar? Der Berliner Senat hat sich diese Frage nicht gestellt. Er hat kei- ne stadtteilbezogenen Untersuchungen darüber angestellt, wie es in den einzelnen Bezirken tatsächlich aussieht. Bei der Verlängerung der Kündi- gungsschutzverordnung8 im Jahr 2011 hat- te er sich dieser Mühe noch unterzogen. Die Berliner Bezirke wurden nach wissen- schaftlichen Kriterien daraufhin untersucht, ob die Voraussetzungen für eine Verlänge- rung der Kündigungsfrist dort vorlägen. Nach den damaligen Untersuchungen war das nur in vier Bezirken der Fall. Auch in Vorbereitung des Zweckentfrem- dungsgesetzes gab der Berliner Senat beim Hamburger GEWOS Institut für Stadt-, Re- gional- und Wohnforschung eine Untersu- chung in Auftrag. Diese kam im Jahr 2012 zu dem Ergebnis, dass nur in den Bezirken Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/Wilmersdorf die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum als gefährdet angesehen werden könnte. Im Rahmen des Erlasses der Kappungsgrenzenverordnung ver- zichtete der Berliner Senat aber von vornherein auf derartige Un- tersuchungen. Den Erlass der Verordnung für ganz Berlin hat er lediglich damit begründet, dass ja auch der Mietspiegel für ganz Berlin gelte. 1 BGH, Urteil vom 04.11.2015, VIII ZR 217/14 Der Autor hat den Kläger in den Vorinstanzen beim Amtsgericht Wedding und Landgericht Berlin vertreten und die Verhandlung beim BGH in Karlsruhe gemeinsam mit dem dort mandatierten BGH-Anwalt wahrgenommen. 2 § 558 Abs. 3 BGB 3 Art. 14 GG 4 Art. 3 GG 5 Art. 2 GG 6 § 558 Abs. 3 BGB 7 § 577 a BGB 8 nach § 577 a BGB foto:zvg. Eine Untersuchung im Auf- trag des Senats kam zu dem Ergebnis, dass nur in den Be- zirken Mitte, Friedrichshain/ Kreuzberg und Charlotten- burg/Wilmersdorf die Ver- sorgung mit angemessenem Wohnraum als gefährdet an- gesehen werden könnte.

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