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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016

| 7 Jeder vereinbarte Mietzins, der diese Grenzen nicht überschreitet, ist zunächst wirksam vereinbart, also zulässig. Dann erst, wenn der Mieter die „qualifizierte Rüge“ erhebt, wird ab dem Folgemo- nat eventuell eine geringere Miete vom Mieter geschuldet. Aber erst ab dann und für die Zukunft. Eine Rückzahlung der zu hoch vereinbarten Miete hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. Ob aber die Miete überhaupt zu hoch ist, bleibt fraglich, weil zum gegenwärtigen Zeitpunkt niemand weiß, wie sich die ortsüb- liche Vergleichsmiete berechnet. Gerade in Berlin ist ein klarstel- lendes Mittel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf dem Prüfstand, nämlich der „Qualifizierte Mietspiegel“. Hier sind die Mietberufungskammern uneins, ob der Mietspiegel über- haupt „qualifiziert“ erstellt wurde. Seine Anwendbarkeit steht in Frage. Sollte der qualifizierte Mietspiegel generell nicht anwend- bar sein, kann mit ihm nicht die ortsübliche Vergleichsmiete er- mittelt werden. Die Frage der Anwendbarkeit des Berliner Miet- spiegels hat daher für die Anwendung der Mietpreisbremse eine erhebliche Bedeutung. Anderenfalls muss durch andere – kompli- ziertere – Begründungsmittel die ortsübliche Vergleichsmiete er- mittelt werden, z. B. durch ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Unabhängig davon, wie es um das Schicksal des Mietspiegels weitergeht, ist entscheidend: Der Gesetzgeber erlaubt es Ihnen ausdrücklich, bei Mietbeginn die volle Marktmiete zu vereinbaren, auch, wenn diese über der gemäß der Mietpreisbremse zulässigen liegt. Nehmen Sie daher die Miete, welche der Markt legal ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse hergibt und warten Sie, ob der Mieter eine „qualifizierte Rüge“ überhaupt erhebt. Bis dahin gehört die volle Miete Ihnen. Wenn Sie gleich eine Miete nur in der Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. zehn Prozent“ vereinbaren, verschenken Sie von Anfang an bares Geld, obwohl der Gesetzgeber dies von Ihnen nicht verlangt. Wenn der Mieter wirksam rügt, kann immer noch eine Einigung zur künftigen Miethöhe gefunden werden oder der Vermieter ak- zeptiert die Kappung. Wegen der unklaren Rechtslage zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen die Chancen, sich nach- träglich rechtswirksam zu einigen, zur Zeit nicht schlecht, denn das Risiko des Gerichtsverfahrens liegt auf beiden Seiten. Ob das des Pudels Kern ist, wird aber die weitere Entwicklung durch den Gesetzgeber und die Auslegung der Gerichte in naher Zukunft zeigen. | 4 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) § 5 Mietpreisüberhöhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermie- tung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen un- angemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines ge- ringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Aus- stattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters ste- hen. 5 § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher (1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Aus- beutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermö- gen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. foto:zvg.(kolorierteLithographievonJosephFay,Paris1846) Gretchen, Faust und Mephisto im Kerker

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