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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016 - Das verkannte Gesetz

Der Gesetzgeber erlaubt, bei Mietbeginn die volle Marktmiete zu verein- baren, auch, wenn diese über der gemäß der Miet- preisbremse zulässigen liegt. 6 | Das verkannte Gesetz Welche Miethöhe darf der Eigentümer bei Mietbeginn verlangen? Seit Erlass der „Mietpreisbremse“ bestehen darüber Uneinigkeit und Verwirrung. Dabei hat sich gar nicht so viel geändert, denn entscheidend ist das Verhalten des Mieters. Tom Martini, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Mitglied Gesamtvorstand Haus & Grund Berlin, Delegierter von Haus & Grund Berlin bei Haus & Grund Deutschland Ich bin jene Kraft, die Gutes will und Böses schafft“, ruft der Mietpreisbremsen-Mephisto dem Gesetzesgeber-Faust zu. Zu- mindest gewinnt der interessierte Leser den Eindruck, etwas scheint falsch zu laufen, wenn er dem Blätterwald der Tagespres- se lauscht. Denn dort heißt es, die Wirkung der Mietpreisbrem- se ist bisher nur minimal zu spüren. Also eine riesengroße Aufre- gung um nichts? Die Pressestimmen schelten von „wirkungslos“ bis „das Ziel verfehlt“. Offensichtlich wird hier etwas Grundlegendes missverstanden, wenn es um die Miethöhe geht. Diese Meinungen gehen oft und offensichtlich davon aus, dass sich die Miet- höhe von Anfang an nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent zu richten habe, wenn eine wirksame Begren- zungsverordnung durch den Landesgesetz- geber zur Mietpreisbremse erlassen wur- de.1 Das ist aber nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut vom Gesetzgeber gera- de anders geregelt worden, wonach erst ab dem Folgemonat nach einer „qualifizierten Rüge“ des Mieters der Mietzins nach den Regeln der Mietpreisbremse auf die ortsüb- liche Vergleichsmiete zzgl. zehn Prozent ge- kappt wird. Die Meinung, es wäre schon von Anfang an eines neu begründeten Mietverhältnisses nur noch ein Mietzins in Höhe der Mietpreisbremse zulässig, ist nach dem eindeutigen Wortlaut im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 556g falsch.2 Der Gesetzgeber hat durch seinen Sprachgebrauch zu dieser Verwirrung beigetragen. Die Überschrift des Paragrafen 556d BGB „Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ legt nahe, dass von Anfang an nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete ge- fordert werden kann.3 Dass diesem aber nicht so ist, ergibt sich aus § 556g BGB. Dort steht aber wieder missverständlich, dass der „Mieter … von dem Vermieter eine ... nicht geschuldete Mie- te ... zurückverlangen“ kann. Das ist sprachlich missglückt. Der Gesetzgeber spricht von der Zurückforderung von künftig fällig werdender Miete: „Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist“.2 Weil für eine Rückforderung sinnlogisch erst etwas geleistet werden muss, ist diese gesetzliche Formulierung sprachlich sehr unverständlich. Gemeint ist damit vielleicht der Sachverhalt, dass der Mieter zunächst eine „qualifizierte Rüge“ erhebt und dann bis zur gerichtlichen Klärung die im Mietvertrag vereinbarte Mie- te zunächst in voller Höhe weiterzahlt. Denn die Rechtsprechung könnte eine wirksame Kündigung wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands an- nehmen, wenn der vom Mieter einbehal- tene Betrag den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Dieses ist z. B. bei einer rechts- grundlosen Minderung bereits entschie- den worden. Der Mieter zahlt also zunächst – bis zur Klärung der Miethöhe durch das Gericht – die Miete in der vertraglich ver- einbarten Höhe weiter und kann erst nach Urteilsfindung den überbezahlten Teil ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern. Die bisherigen Untersuchungen zeigen zudem auf, dass die Mie- ter bisher kaum von ihrem Rügerecht Gebrauch machen. Dem Ver- mieter ist daher Folgendes zu raten: Prüfen Sie zunächst, ob die Mietpreisbremse für das zugrunde liegende Mietverhältnis über- haupt gilt. Es gibt zahlreiche Ausnahmen von der Mietpreisbrem- se, wie z. B. beim Neubau, höherer Vormiete und durchgeführter Modernisierung. Aber auch, wenn diese Ausnahmen nicht vorlie- gen, gilt eben gerade nicht „Vergleichsmiete zzgl. zehn Prozent“ als Obergrenze des zulässig Erlaubten. Die Grenzen sind weiterhin das Wirtschaftsstrafrecht4 und/oder die Wuchergrenze im BGB.5 1 Im Vermieterratgeber eines renommierten Verlags steht zur Überschrift „Wie hoch darf die Anfangsmiete sein?“, wenn es eine landesrechtliche Verord- nung zur Mietpreisbremse gibt, geschrieben: „Erkundigen Sie sich, ob es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel gibt ... Existiert ein solcher Mietspiegel, müssen Sie Ihrer Miete diesen zu Grunde legen.“ 2 BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miet- höhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschrif- ten über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszuge- ben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden. (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Mie- te nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. 3 § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; ... (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespann- ten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. foto:zvg.

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