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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016

| 27 Zwar hat der Bundesgerichtshof die Entgelttheorie begründet, aber in einer anderen Grundsatzentscheidung15 festgelegt, dass ein Zuschlag auf die Miete nicht vom Vermieter gefordert werden kann, wenn die vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Denn das wirtschaftliche Kalkulationsrisiko bei Ver- tragsschluss liegt allein beim Vermieter. Das hat aber weit über die Schönheitsreparaturen hinaus Auswirkungen, nämlich zum Miet- preisrecht. Hier hat der Gesetzgeber in jüngster Zeit das Bedürfnis, ordentlich mitzumischen und die Mietsteigerungen von Wohn- raums zu bremsen. Was hat das Kalkulationsrisiko mit der „Mietpreisbremse“ zu tun? Natürlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem be- liebtesten Ermittlungsinstrument dieser, dem Mietspiegel. Hierüber bremst der Gesetzgeber am liebsten die steigenden Mieten aus. Bisher bestand Einigkeit, dass es üblich ist, dem Mieter die Schön- heitsreparaturen wirksam zu übertragen. Das war also bundesein- heitlich ortsüblich und vergleichbar. Diese Annahme kann späte- stens seit dem 18. März 2015 nicht mehr aufrechterhalten werden. Herrlein weist daher zurecht darauf hin, dass nunmehr entwe- der die Entgelttheorie aufgrund der neuen Rechtsprechung dog- matisch zu überprüfen wäre, oder in den Mietspiegeln künftig eine Unterscheidung zwischen renovierten und unrenovierten Woh- nungen aufgenommen werden müsse.16 Ersteres ist wohl realitäts- fern, denn natürlich haben Renovierungskosten einen erheblichen Wert und werden in der Kalkulation der Miete von einem wirt- schaftlich handelnden Vermieter berücksichtigt. Auch ist dieses Entgelt für preisgebundenen Wohnraum ausdrücklich normiert.17 Die Erweiterung des Mietspiegels führt in ein Datenerfassungs- dilemma für den Gesetzgeber. Denn mit der nächsten Reform des Mietrechts will er den maßgeblichen Zeitraum der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre erhöhen. Es gibt aber bisher keine Erfassung an Daten über den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn oder der Wirksamkeit der Schönheitsre- paraturklausel im Mietvertrag, weil sie nicht notwendig war. Zudem reicht die einfache Frage nach dem Zustand der Woh- nung bei Mietbeginn nicht aus, denn es muss ja auch noch die wirksame vertragliche Vereinbarung zu den Schönheitsrepara- turen geprüft werden. Das ist bei der Vielzahl der Entscheidungen des BGH zu diesem Thema schwierig und wird auf dem herkömm- lichen Weg zur Erstellung des Mietspiegels durch Hilfskräfte mit Fragebögen nicht möglich sowie die dafür notwendige qualifi- zierte juristische Prüfung wahrscheinlich zu teuer sein. 15 BGH Urteil vom 9. Juli 2008 AZ VIII ZR 83/07 16 NJW 2015 2925/2927 17 § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV „Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.“ Daher sitzt der Gesetzgeber mit den Vermietern dieses Mal im gleichen Boot. Auch er hat einen erheblichen Nachteil durch die Rechtsprechung des BGH, weil seine Mietbegrenzungsgesetzge- bung nicht aufgeht – denn die ortsübliche Vergleichsmiete ist nun noch mehr ein unbestimmbarer Rechtsbegriff geworden, als sie es vorher schon war. Der Vermieter hingegen will eine wieder funkti- onierende Regelung für seine Kalkulationsgrundlage. Nun kann der Gesetzgeber die Rechtsprechung so lassen wie sie ist und einfach den Begriff „ortsübliche Vergleichsmiete“ neu aus- gestalten, z. B. die Entgelttheorie gesetzlich außer Kraft setzen. Er könnte bei § 558 Abs. 2 BGB ergänzen, dass bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten die vertraglichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen nicht berücksichtigt werden. Das wäre jedoch volkswirtschaftlich zu kurz gedacht. Durch die zu er- wartende Mietrechtsreform 2016 werden wahrscheinlich weitere finanzielle Einschnitte für den Vermieter die Folge sein, z. B. die Re- duzierung der Umlagemöglichkeit der Modernisierungskosten von elf Prozent auf einen geringeren Prozentsatz. Schon hier werden viele Vermieter weniger in ihre Liegenschaften investieren. Wenn nunmehr auch die Schönheitsreparaturen vom Vermieter bei durch die „Mietpreisbremse“ gedeckelten Mieten zu tragen sind, wird er an anderen Stellen sparen müssen. Dies geht nicht nur zu Lasten der Mieter, sondern auch der Handwerksbetriebe, die mit weniger Aufträgen rechnen und womöglich Arbeitsplätze abbauen müs- sen – ein Argument, bei dem die gesetzgebenden Politiker ihre An- sichten durchaus überdenken, um weise zu handeln. Gerade für viele private Eigentümer, die sich durch den Kauf eines Mehrfamilienhauses eine angemessene Altersvorsorge schaffen wollten, wird der Gürtel nicht nur enger, er ist schon jetzt viel zu eng. Durch die Rechtsprechung des BGH müssen viele Vermieter nun auch noch die Schönheitsreparaturen im laufenden Mietver- hältnis auf eigene Kosten durchführen. Diese Mehrkosten sind nicht mehr tragbar. Haus & Grund weist stets darauf hin, dass in Deutschland die Vermietung überwiegend auf den Schultern der privaten Eigentümer ruht. Das ist volkswirtschaftlich eine wich- tige Kraft, welcher aber sowohl vom Gesetzgeber als auch durch die Rechtsprechung die finanziellen Mittel zur Pflege und Erhalt der Immobilien entzogen werden. Und damit beginnt die Spira- le aus Auftragsrückgang, Arbeitslosigkeit, Insolvenz und Verfall. Der Gesetzgeber ist gefordert, dieses nicht länger zuzulassen und vernünftige Lösungen zu finden. Hierbei kann Haus & Grund mit seiner über hundertjährigen Erfahrung rund um den Haus- und Grundbesitz helfen, das Boot in die richtige Richtung zu steuern. Doch wenn das nicht zeitnah geschieht und ein fairer Interessen- ausgleich gefunden wird, werden viele private Vermieter sich das Fahren im gemeinsamen Boot nicht mehr leisten können. | 16 NJW 20152925/2927

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