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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt zu einer erheblichen Kosten- verlagerung zu Lasten des Vermieters, denn schließlich ist er bei der Kalkulation da- von ausgegangen, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden. | 25 Allgemeine Geschäftsbedingung der zu prüfenden Inhaltskontrol- le aus folgendem Grund nicht stand: „Eine unangemessene Be- nachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken mit der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht vereinbar ist (...) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages erge- ben, so eingeschränkt sind, dass die Er- reichung des Vertragszweckes gefährdet ist.“ § 307 BGB bestimmt also, dass von der Hauptleistungspflicht nur sehr einge- schränkt abgewichen werden kann. Des- wegen ist nach der Rechtsprechung des BGH schnell Schluss mit den zulässigen Abweichungen. Das gipfelte im Jahr 2015 darin, dass der BGH seine fast 30 Jahre alte Rechtsprechung8 aufgab und nun- mehr verlangt, dass, wenn die Schön- heitsreparaturen dem Mieter übertragen werden, dieser eine Wohnung ohne er- hebliche Gebrauchspuren oder zumin- dest für den unrenovierten Zustand eine angemessene Entschä- digung vom Vermieter erhält.9 Bis zu dieser Entscheidung war die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung unter weiteren Voraus- setzungen grundsätzlich möglich. 8 BGH Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 AZ VIII AZR 9/86 = BGHZ 101, 253/261 ff. 9 BGH Urteil vom 18. März 2015 VIII ZR 185/14 Die Folgen der Rechtsprechung des BGH sind für den Vermie- ter fatal. Es ist mit vorsichtigen Schätzungen davon auszugehen, dass eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln entweder auf- grund der Formulierung in den Verträgen oder aber unwirksam sind, weil die Wohnung bei Mietbeginn dem Mieter nicht in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Wahrscheinlich betrifft dies mindestens die Hälfte der Mietver- hältnisse, in denen der Vertrag eine Re- gelung enthält, nach welcher der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen soll. Diese Bestandsaufnahme zeigt, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer erheblichen Kostenverlagerung zu Lasten des Vermieters führt, denn schließlich ist er bei der Kalkulation davon ausgegangen, dass die Schönheitsrepara- turen vom Mieter durchgeführt werden. Dies ist umso misslicher, weil es sich hier teilweise um Rechtsprechungsände- rungen handelt und insofern der rechts- treue Vermieter bestraft wird, da der Bundesgerichtshof im Nachhinein sich nicht mehr an das hält, was er ursprünglich einmal als zulässig erachtet hat. Das heißt, dass dieser Schaden nur dadurch entsteht, dass der Bundesgerichtshof sich an seine früher ausgesprochenen Urteile nicht mehr gebun- den fühlt. Das führt zu der Frage, wozu denn eigentlich ein Gericht Recht spricht und ob es nicht an dem, was es einmal entschieden hat, langfristig festhalten muss. Es führt aber auch zu der Frage, in welchen Gestaltungsspielräumen der Gesetzgeber handeln muss, um wieder ein funktionierendes System hinsichtlich der Schön- heitsreparaturen zu schaffen. Und natürlich, ob der Gesetzgeber dieses überhaupt wieder gestalten will. > foto:TimoKlostermeier/Pixelio

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