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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016 - Im gleichen Boot

24 | Im gleichen Boot Die Rechtsprechungsänderungen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligen einmal mehr den Eigentümer, weil sie ihn der Rechtssicherheit und seiner Kalkulationsgrundlage berauben. Der Gesetzgeber ist nun gefragt, denn sein Prestigeobjekt „Mietpreisbremse“ ist durch diese Rechtsprechung betroffen. Tom Martini, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Mitglied Gesamtvorstand Haus & Grund Berlin, Delegierter von Haus & Grund Berlin bei Haus & Grund Deutschland Es war einmal vor langer Zeit, da stand wirksam im Mietvertrag vereinbart: „Die Schönheitsreparaturen während der Mietdau- er übernimmt auf eigene Kosten der Mieter (...) Zu den Schönheits- reparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heiz- körper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fen- ster und Außentüren von innen. Im Allgemeinen werden Schön- heitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle fünf Jah- re, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“1 Der Fristenplan wurde im Wesentlichen als Beweislastverteilung gesehen. Vermieter und Mieter hatten eine Regelung, mit der sie rechts- befriedet leben konnten. Die Folgen waren klar und jede Vertrags- partei hatte eine Kalkulationssicherheit hinsichtlich der für die Durchführung der Schönheitsreparaturen entstehenden Kosten. Jeder Kenner der Materie weiß, das sind erhebliche Kosten von häufig mehreren tausend Euro. Deswegen hat der Bundes- gerichtshof (BGH) schon in den 1980er-Jahren die Entgelttheo- rie hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ausgeurteilt2 und sich bis heute von dieser, trotz umfangreicher Rechtssprechungsän- derungen zu den Schönheitsreparaturen, nicht abgewandt. Noch heute ist die Entgelttheorie allgemeine Meinung.3 Dennoch wurde durch sehr viele Entscheidungen des BGH die damalige für beide Seiten befriedigende Rechtslage relativ einsei- tig zu Lasten des Vermieters zerstört. 1 29. Mustermietvertrag vom 3. Februar 1976 2 Z. B. Bundesgerichtshof (BGH) Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 1980, 2347 und BGH NJW 1985, 480 3 Herrlein, NJW 2015, 2925, 2929 Die Mietrechtsreform zum 1. September 2001 brachte zunächst keine Rechtsänderung mit der Zusammenführung von §§ 5354 und 5365 BGB a.F. in einem einheitlichen § 535 BGB mit sich. In § 536 a.F. waren die Überlassungs- und Erhaltungspflichten des Ver- mieters separat normiert. Doch schon damals wurden diese Erhal- tungspflichten als eine Hauptleistungspflicht des Vermieters ange- sehen.6 Mit der Schuldrechtsreform zum 1. Januar 2002 und dem Ein- zug der Regelungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat jedoch der auch für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat beim BGH mit einer beeindruckenden Anzahl von Urteilen sich mit der Wirksamkeit von vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln befasst und viele für unwirksam erklärt. Der BGH prüft hier meist Klauseln, welche als Allgemeine Ge- schäftsbedingungen vereinbart worden sind. Hier gilt der Maß- stab der kundenfeindlichsten (mieterfeindlichsten) Auslegung. Wenn die reine abstrakte Auslegung der Klausel eine Unwirksam- keit der Klausel ergeben kann, dann ist die gesamte Klausel un- wirksam. Beispiel: Wenn in der Klausel vom Mieter das Abziehen von Parkett7 verlangt wird, ist die gesamte Klausel unwirksam, un- abhängig davon, welcher Bodenbelag in der konkreten Wohnung vorhanden ist. Der Bundesgerichtshof ist deswegen so streng, weil die Erhal- tung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ausdrück- lich als Hauptleistungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB enthalten ist. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB hält eine 4 [Fassung 1. Januar 1900 – 1. September 2001] § 535. [1] Durch den Mieth- vertrag wird der Vermiether verpflichtet, dem Miether den Gebrauch der ver- mietheten Sache während der Miethzeit zu gewähren. [2] Der Miether ist ver- pflichtet, dem Vermiether den vereinbarten Miethzins zu entrichten. 5 [Fassung 1. Januar 1900 – 1. September 2001] § 536. Der Vermiether hat die vermiethete Sache dem Miether in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrau- che geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Miethzeit in die- sem Zustande zu erhalten. 6 vgl. Palandt § 536 Rn. 1 der 60. Aufl. (2001) 7 Nicht dem Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen übertragbar auf Grund Urteil BGH vom 13. Januar 2010 AZ VIII ZR 48/09 foto:zvg. 129. Mustermietvertrag vom 3. Februar 1976

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