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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016

12 | Der Bundesgerichtshof hatte für das Modernisierungsrecht im BGB bereits festgestellt, dass dem Mieter der Einwand der Wirt- schaftlichkeit nicht zur Verfügung stehen soll.4 Insbesondere bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen kann die Wirtschaft- lichkeit deswegen keine entscheidende Rolle spielen, weil diese Maßnahmen nicht die Einsparung von Kosten, sondern die Ener- gie-Einsparung und den Klimaschutz zum Ziel haben. Das Eckpunktepapier hingegen versteht den Begriff der Wirt- schaftlichkeit dahingehend, dass Kosten nur dann dem Begriff entsprechen, wenn „ein verständiger Vermieter sie auch dann ver- anlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste“. Dadurch wird ein neuer, von dem bisherigen Begriff der Wirtschaftlichkeit gänzlich abweichender unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, der man- gels genauer Definition zu neuem Streit im Mietverhältnis und vor den Gerichten führen wird. Keine Zweiklassengesellschaft bei der Modernisierung Entgegen der Ansicht der Politik bedarf es keiner Sonderregelung für „Kleinver- mieter“ – wer auch immer das sein soll –, die ihre Immobilie modernisieren wollen. Sie benachteiligt sie sogar durch eine zu- sätzliche Halbierung der Mieterhöhungs- möglichkeit. Wenn der Gesetzgeber er- freulicherweise nun schon erkennt, dass Vermieter mit dem Mieterhöhungsver- fahren aufgrund zu vieler komplizierter Bestimmungen überfordert sein können, sollte er keine Zweiklassengesellschaft schaffen, sondern die Gründe für mögliche Überforderungen in der Praxis durch die Schaffung neuer und einfacherer Regelungen für alle beseitigen. Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung Seit langem wird die Politik aufgefordert, bauliche Verände- rungen zur Herstellung einer „Barrierefreiheit“ bzw. „Barriere- armut“ der Wohnung ausdrücklich in den Katalog der Moder- nisierungsmaßnahmen aufzunehmen, um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen und es älteren Menschen zu ermög- lichen, länger in der eigenen Wohnung zu bleiben.5 Aber die Ko- alition hat anderes im Sinn: Künftig soll eine solche Maßnahme zur Schaffung altersgerechten Wohnens nur dann als Moderni- sierung mit Mieterhöhungsberechtigung gegeben sein, wenn die Wohnung zum „dauerhaften Gebrauch“ durch diese Nutzergrup- pe bestimmt ist. Vermieter schränken sich verständlicherweise bezüglich ihrer po- tenziellen Mieter nicht gerne ein, sondern müssen nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Erwägungen ein möglichst breites Interessen- tenspektrum ansprechen. Nun sollen sie gezwungen sein, vorab zu entscheiden, an welchen Personenkreis sie dauerhaft vermie- ten wollen. Dass dies zu kurz gedacht ist, beweist allein die Tatsa- che, dass Eigentümer bei Umsetzung dieser Vorgabe mit den Re- gelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes in Konflikt geraten würden, denn dieses verbietet, Alter oder Behinderung als Auswahlkriterien für eine Vermietung anzuwenden. Offensichtlich ist hier das Bestreben, eine Modernisierungsmiet- erhöhung für solche Investitionen ausschließlich Vermietern von Altersresidenzen zu ermöglichen. Der Effekt: Wohnungen wer- den künftig nicht mehr barrierefrei modernisiert, und ältere Men- schen können bei zunehmender kör- perlicher Einschränkung gerade nicht in vertrauter Umgebung wohnen bleiben, sondern sind gezwungen, früher ins Heim zu ziehen. Härtefallregelung fördert „Gentrifizierung“ Beabsichtigt ist auch die Festlegung einer vom Mieter in Anspruch zu neh- menden „finanziellen Härte“ bei einer Modernisierungsmieterhöhung. Eine sol- che Härte will die Politik bei einem Anteil von 40 Prozent der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen festschreiben. Offenbar ist der Politik nicht klar, was dies bei künftigen Vermie- tungen in Ballungsgebieten bedeuten würde. Es ist Eigentümern nicht zu verübeln, wenn sie angesichts einer solchen Regelung nur noch solche Mieter auswählen, die ein so hohes Einkommen auf- weisen, dass nach einer eventuellen Modernisierung die Mieter- höhung nicht zu einem Härtefall führen kann. Hierdurch werden jedoch einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen tendenziell bei der Vermietung benachteiligt. Die Politik befeuert damit die von ihr selbst gescholtene „Gentrifizierung“. Fazit Angesichts der von der „Großen Koalition“ beabsichtigten Än- derungen bei Modernisierungsvorhaben ist es außerordentlich notwendig, dass die Politik ihre das Eigentum gefährdenden Vor- haben überdenkt und stattdessen faire Rahmenbedingungen im Mietrecht gestaltet. Damit würde sie nicht nur dem verbrieften Recht auf Eigentum Geltung geben, sondern auch negative Fo- gen für Mieter sowie Handwerker und Bauwirtschaft vermeiden. | 5 seit 2013 § 555b BGB Wohnungen werden künf- tig nicht mehr barriere- frei modernisiert, und ältere Menschen können bei zu- nehmender körperlicher Ein- schränkung nicht in vertrauter Umgebung wohnen bleiben, sondern sind gezwungen, früher ins Heim zu ziehen. > Fortsetzung: Das Ende der Modernisierung

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