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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016

Eckpunktepapier der „Großen Koalition“ zur Modernisierung 1. Der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, soll von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Gleichzeitig soll für Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt wer- den. Die Miete soll in einem Zeitraum von 8 Jahren um nicht mehr als 50 %‚ maximal 4 Euro je m2 steigen können. 2. Der Begriff der Modernisierungskosten soll in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die not- wendigen Kosten begrenzt werden. Zusätzlich wird auch für Modernisierungskosten ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ein- geführt, der nur die Umlage derjenigen Kosten erlaubt, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste. 3. Kleinvermieter sind mit dem Mieterhöhungsverfahren oft- mals überfordert. Daher soll ein vereinfachtes Verfahren ein- geführt werden. Im vereinfachten Verfahren werden die In- standhaltungskosten mit einer Pauschale angesetzt und der Zinsvorteil zinsloser oder zinsverbilligter Darlehen, die zur Fi- nanzierung der Maßnahme aufgenommen worden sind, bleibt unberücksichtigt. Dafür beträgt der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nur 4 % jährlich. Der Vermieter kann wäh- len, ob er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch ma- chen möchte. 4. Der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB soll um eine Regelung ergänzt werden, nach der auch Maßnahmen zum alters- oder behindertengerechten Umbau eine Modernisierung darstellen, wenn die Wohnung zum dau- erhaften Gebrauch durch diese Nutzergruppen bestimmt ist. 5. Auf Grund der Trennung von Duldung und Mieterhöhung durch das Mietrechtsänderungsgesetz in 2013 wird die Fra- ge, ob die Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mie- ter darstellt, nicht mehr im Duldungsverfahren geklärt. Dies hat zu einer erheblichen Verunsicherung von Mietern geführt. Es soll daher durch ein gesetzliches Regelbeispiel klargestellt werden, dass eine finanzielle Härte regelmäßig vorliegt, so- weit durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmie- te am Nettoeinkommen des Mieters 40 % übersteigt. In Zukunft soll sich der Mieter auch dann auf eine ungerechtfer- tigte Härte berufen können, wenn die Mietsache in einen Zu- stand versetzt wird, der allgemein üblich ist. 6. Die Frist zur Geltendmachung von Härteeinwänden soll um einen Monat verlängert werden, sodass dem Mieter we- nigstens zwei Monate verbleiben, um auch rechtlichen Rat einzuholen. Informiert der Vermieter den Mieter nicht über die Form und die Frist des Härteeinwands, so soll der Mie- ter in Zukunft den wirtschaftlichen Härteeinwand auch noch nach Beginn der Modernisierungsmaßnahme geltend ma- chen können. | 11 von einem vergleichbar hohen Ausgangsmietwert. Haben es Ver- mieter in der Vergangenheit aufgrund unterschiedlicher Motiva- tion unterlassen, den Ausgangsmietwert zu erhöhen, zahlen sie in Zukunft die Zeche für Modernisierung und Instandhaltung aus- schließlich aus eigenen Mitteln, denn die bislang zulässige Moder- nisierungsmieterhöhung, die sich an den von dem Vermieter für die Verbesserung der Mietsache aufgewendeten Mitteln orien- tiert hat, wird durch eine doppelte Kappungsgrenze beschnitten. Neue Begrifflichkeiten – neuer Streit Die Politik beabsichtigt die Einführung der „notwendigen Ko- sten“ und der „Wirtschaftlichkeit“ in das Modernisierungsrecht. Hierbei wird im Eckpunktepapier eingeräumt, dass der Begriff der „notwendigen Kosten“ längst Eingang in das Recht der Moderni- sierung gefunden hat, da der Bundesgerichtshof dieses Kriterium bei der Prüfung der Zulässigkeit einer Modernisierungsmieterhö- hung stets berücksichtigt. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die Koalition eine gesetzliche Regelung einführen will, die in der Pra- xis längst Rechtslage ist. Stattdessen wäre die Politik gut beraten, die Einführung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes in das BGB bei Modernisierungen gründlich zu überdenken. Die Ausführungen im Eckpunktepapier lassen nur den einen Schluss zum, dass die Verfasser des Papiers in völliger Unkenntnis über den Begriff der Wirtschaftlichkeit sind. Bei baulichen Maßnahmen wird der Begriff der Wirtschaftlich- keit bislang bei der energetischen Modernisierung verwendet und dahingehend verstanden, dass die Kosten der Maßnahme in an- gemessener Relation mit der damit erzielten Kosteneinsparung stehen sollen. Unwirtschaftlich wäre eine Maßnahme dann, wenn sie nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt wer- den kann2 bzw. wenn die für die Maßnahme erforderlichen Auf- wendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.3 Es besteht jedoch bis heute keine Einigkeit darüber, wie die in der Energieein- sparverordnung angesprochene „angemessene Frist“ zu berech- nen und welche Faktoren in den Begriff der „erforderlichen Auf- wendungen“ mit einzubeziehen seien. > 2 vgl. hierzu die Regelung des § 11 Abs.1 Nr.1 b) HeizkostenV 3 vgl. hierzu die Regelungen der §§ 10 Abs.6, 25 EnEV 4 Urteil vom 3.3.2004 (VIII ZR 149/03)

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