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Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2016 - Das Ende der Modernisierung

10 | Im zum Redaktionsschluss vorliegenden „Eckpunktepapier“ (vgl. Seite 11) legen die Koalitionspartner ihr Gesetzesvorhaben näher dar. Sofern sie Bestandteil des Mietrechts werden sollten, hätte dies nicht nur Auswirkungen auf die Fortentwicklung des Immo- bilienzustands sondern auch auf die Mietentwicklung außerhalb von Modernisierungsvorhaben. Neue Kappungsgrenzen erschweren Modernisierung Bislang hat der Vermieter die Möglichkeit, nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen die Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Nunmehr ist be- absichtigt, eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von nur noch acht Prozent zuzulassen. Hierdurch wird die Situation insbesondere der Vermieter, die Investitionen für Moder- nisierungen nicht aus eigenen Rücklagen be- streiten können, sondern sich bei Kreditinsti- tuten die wirtschaftlichen Mittel zinsbelastet beschaffen müssen, drastisch verschlechtert. Denn die gesetzlich vorgeschriebene zeit- liche Schmälerung des modernisierungsbe- dingten Mietertrags wird Auswirkungen auf die Konditionen der Kreditinstitute haben. Zudem steigt die Zinslast des Vermieters, wenn er aufgrund der Absenkung der Mo- dernisierungserhöhung länger braucht, den für die Maßnahme aufgenommenen Kredit zurückzuführen. Neu ist die Einführung einer weiteren Kappungsgrenze für Miet- erhöhungen nach erfolgter Modernisierung. Bisher wurde die Modernisierung und die auf ihr beruhende Mieterhöhung da- durch privilegiert, indem die Mieterhöhung nach erfolgter Moder- nisierung innerhalb der ersten drei Jahre keinen Einfluss auf eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem hatte. Denn der Gesetzgeber regelt derzeit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich, dass Modernisierungsmieterhöhungen der letzten drei Jahre bei der Berechnung der Wartefristen und Kappungs- grenzen außer Betracht bleiben.1 Während Vermieter in den meisten Teilen Deutschlands berech- tigt sind, die „Grundmiete“ innerhalb von drei Jahren um 20 Pro- zent zu erhöhen, solange dabei nicht die ortsübliche Vergleichs- miete überschritten wird, unterliegen sie in Berlin einer weiteren Einschränkung um fünf Prozent, wonach sie die „Grundmiete“ in- nerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent erhöhen können. Nun plant der Gesetzgeber eine durchgeführte Modernisierung dergestalt zu sanktionieren, dass die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent und maximal um vier Euro je Quadratmeter steigen darf. Durch die- se absolute Begrenzung der Mieterhöhungs- möglichkeiten nach einer Verbesserung der Mietsache wird dem Vermieter die Motivati- on für eine Modernisierung genommen. Schafft der Gesetzgeber eine für die Grund- mieten-Erhöhung und die Modernisierungs- mieterhöhung einheitliche Kappungsgren- ze, sinkt die Motivation zur Durchführung von Modernisierungen, wenn durch eine da- rauf folgende Mieterhöhung gleichzeitig die Möglichkeit der Grundmietenerhöhung ein- geschränkt wird. Es ist nachvollziehbar, wenn der Vermieter sich dann nur noch auf die Grundmietenerhöhung konzentriert, denn hierfür bedarf es kei- nes Einsatzes eigener wirtschaftlicher Mittel. Begrenzt der Gesetzgeber die Mietenentwicklung auf 50 Pro- zent innerhalb von acht Jahren, bestraft er auch weiterhin dieje- nigen Vermieter, die in der Vergangenheit von Mieterhöhungen (gleichgültig ob im bestehenden Mietverhältnis oder bei der Neu- vermietung) abgesehen haben. Denn die Erhöhungsmöglichkeit ausgehend von einem geringen Quadratmeterpreis um 50 Prozent führt zu einem vergleichbar geringeren Betrag als die Erhöhung Das Ende der Modernisierung Auf Bundesebene beabsichtigt die „Große Koalition“ noch in der laufenden Legisla- turperiode einschneidende Änderungen zu Lasten der vermietenden Eigentümer. Zwar wird im Rahmen der bisher vorliegenden Eckpunkte beteuert, dass „Modernisierungen durchaus erwünscht“ seien. Anschließend folgt jedoch ein Maßnahmenkatalog, der Modernisierungen in Zukunft zur Ausnahme werden lässt. Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender Haus & Grund Berlin 1 § 558 Absatz1 Satz 3 und Absatz 3 Satz 1 BGB Die erneute Kappung der Modernisierungs- mieterhöhung ver- schlechtert die Situation der Eigentümer, die die Modernisierung nicht aus eigenen Rücklagen bestreiten können. foto:zvg.

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